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八德擴大及變更都市計畫.區域規劃概念

八德擴大1.jpg 

八德市位於桃園縣中政經地區,係屬於桃園發展密度較強之地區,本次計畫範圍係
變更八德(八德地區)都市計畫(第三次通盤檢討)主要計畫案之農業區及部分道路用地(未全數取得產權)、住宅區、電信專用區,另包含原計畫區西北側沿茄苳溪支流東側擴大之非都市土地以及東南側連結台四省道擴大之非都市土地。

八德擴大即變更都市計畫面積共計118.80 公頃。其中,變更面積共計105.06 公頃,包含原計畫農業區100.61 公頃,原計畫部分現行道路4.40 公頃、原計畫部份電信專用區0.01 公頃、原計畫部分住宅區0.04 公頃;另擴大面積共計13.74 公頃,包含西北側12.63 公頃及東南側1.11 公頃之非都市土地。經本次擴大及變更後,八德(八德地區
)都市計畫新面積總計164.78 公頃,行政區域包括福興、興仁、瑞豐等里。

 

八德擴大2.jpg


原八德(八德地區)都市計畫之都市發展用地侷限且發展趨近飽和,使非都市土地沿省
道台四線等主要道路蔓延及蛙躍發展,約有四成人口集中於非都市土地;另非都市土地公共設施缺乏,整體環境品質低落,使得近年來人口成長比例為桃園中政經地區(中壢市、桃園市、平鎮市、八德市)最低。

為提升原八德都市計畫之環境品質、避免產生都市蔓延現象,同時為因應中央大學八德園區、桃園捷運、台北捷運三鶯線等重大建設之開發,實有再擴大都市計畫之迫切需要,以重新營造八德都市計畫嶄新風貌。


八德擴大3.jpg 
八德都市計畫細部土地使用現況

 

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中路地區都市計畫緣起

中路1.jpg  

桃園市近年來人口呈現穩定成長趨勢,民國99年底總人口數為406,851人,近十年年平均人口成長率為2.92%,成長率高居全國縣轄市級以上都市統計順位之第二位。另桃園市轄區之都市計畫區住宅發展已達飽和(使用率超過80%以上),並預估民國110 年桃園市人口數約48.76 萬人,現行桃園市轄區之都市計畫可供容納居住人數約42.44
萬人,「中路地區整體開發計畫」為規劃所需之都市發展用地,以因應未來人口成長需要。

中路地區整體開發計畫範圍緊臨桃園市核心市區,為桃園市文中路、廈門街、國際路
、永安路所圍之地區,分屬桃園市、縱貫公路桃園內壢間、南崁新市鎮等三個都市計畫區,合計面積約143.53 公頃。

 

中路2.jpg  

中路地區都市計劃說明


桃園市都市計畫(第二次通盤檢討)之暫予保留部分第四案為內政部已審竣但未核定之變更案,計畫內容係將民安路以西、廈門街以北之農業區(16.06公頃)變更為住宅區及文中、文小、道路等用地,其附帶條件為應另行擬定細部計畫並以區段徵收方式開發

桃園市文中路、廈門街、國際路、永安路所圍地區之農業區,分屬桃園市、南崁、縱貫公路桃園內壢間等不同都市計畫之邊陲地區,鄰接現有都市發展核心,將文中路以北、國際路以東地區,原屬南崁新市鎮及縱貫公路桃園內壢間都市計畫之部分土地,併入桃園市都市計畫區,作整體性之規劃及開發利用。 


中路地區整體開發計畫範圍土地使用面積表:

中路3.jpg  


路地區都市計畫細分調整

一、桃園市都市計畫區原計畫面積為1,122.61 公頃,配合本次中路地區整體開發計畫
,納併上述二區都市計畫之部分土地面積後,計畫範圍調整為北以永安路之道路中心線及慈文路為界,南至八德市及鶯歌鎮界,東以虎頭山及龜山鄉為界,西以國際路、文中路之道路中心線及桃園大圳第一支線為界,計畫面積為1,254.66 公頃。

二、縱貫公路桃園內壢間都市計畫區之東北側計畫範圍界線,配合本次中路地區整體開發計畫,調整以國際路及文中路之道路中心線為界,調整後計畫區面積減少91.32 公頃,該減少之土地面積併入桃園市都市計畫區。

三、南崁新市鎮都市計畫區之南側計畫範圍界線,配合本次中路地區整體開發計畫,調整以永安路之道路中心線為界,調整後計畫區面積減少40.73 公頃,該減少之土地面積併入桃園市都市計畫區。 

 

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中路地區都市計畫建築退縮規定
中路5.jpg


現有建物拆除

區段徵收範圍內既有建物原則上一律拆除,但如屬住宅再發展區及合法建物申請原位置保留分配者得不予拆除。有關建物補償依「桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例」相關規定查估補償。

土地分配抽籤為主

區段徵收領回土地係以抽籤分配為主,至於建物是否得以原地保留部分,應於區段徵收開辦時,依本府訂定之「桃園縣辦理區段徵收計畫案徵收範圍內申請原位置保留分配審查作業要點」檢具相關證明文件提出申請。區段徵收之拆遷補償係以發放補償金為之,至於是否可先建後拆予以安置,若依法可行或技術面可處理者,將給予協助。

中路地區都市計劃主要是以住宅發展為主軸,大部分的土地均以變更為住宅為準,桃園縣政府目前正準備完成徵收地區的都市計劃公共禁限建前置作業。

就土地開發的角度無法與藝文園區(商業區合併重大建設)相比,投資者應注意住宅區土地作商業使用的限制與強度,避免參考藝文園區的投資經驗以免過於樂觀。

區段徵收抵價地發回若以45%計算,臨15米以下道路土地取得成本將高於12萬(農地每坪6萬元),15米以上土地取得成本將高於17.14萬(轉換細數以0.7計算),最重要的應注意到本計劃的最小開發面積限制。 

 

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中路地區都市計畫最小開發面積 

中路4.jpg  

 

辦理計畫原則

基於區段徵收財務可行之前提下,本案全區之公設比已作適當調整修正為42.47%,而屬區段徵收範圍部分則為44.40%,惟開放空間仍不得低於計畫面積之10%。為避免增加建物拆遷補償費用以確保區段徵收財務之可行,本計畫區之住宅區(再發展區)屬既有建築密集地區部分,不納入區段徵收範圍;另屬已開闢取得之公共設施(如大興西路、文中北路等)或已有開闢計畫(如國際路拓寬)及河川區,亦剔除於區段徵收範圍外。考量零星工業區位於計畫邊陲,維持原使用對本計畫住宅環境影響不大,故不納入開發範圍。

不得申請自辦重劃

依內政部92.1.14.台內營字第0920084077 號函,有關都市計畫農業區變更為建築用地,免辦區段徵收者之第六點規定:除政府有整體開發計畫者外,依據部頒相關之都市計畫農業區、保護區檢討變更審議規範或工業區毗鄰土地變更處理原則辦理者。故本案為縣政府之整體開發計畫,開發方式仍以區段徵收為原則。

抵價地發還比例

(1)區段徵收抵價地發還比例係以40%為估算財務計畫之依據,實際抵價地之發還比例以區段徵收主管機關報經核定之比例為準。

(2)申領抵價地地主所實際領回之土地面積,係按其申請領回抵價地之補償地價計算權值,再依其領回土地之評定單位地價高低換算得出。

土地使用分區管制及開發強度

住宅區之建蔽率不得大於50%,容積率不得大於230%;住宅區(再發展區)之建蔽率不得大於50%,容積率不得大於180%。

公共設施用地不得作多目標使用

本計畫區各項公共設施用地之建蔽率、容積率及使用限制依下表規定,其餘均不得作多目標使用。

建築基地最小開發規模

建築基地最小開發規模為避免過於細分之建築規模造成都市意象混亂,並促進整體開發,指定建築基地之最小開發規模,規定如表4-6(參見圖4-7、4-8)。任一建築基地申請開發,如造成鄰地因未達前述規定無法開發之情況,應加以合併共同開發。

 

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市地重劃與區段徵收之比較分析
市地重劃
區段徵收
係依據都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施使成為大小適宜,形狀方整,各宗土地均直接臨路,且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人之行政措施。 
係政府基於特定目的之需要,對一定區域之土地,全部予以徵收,於重新規劃、整理、開發後,就公共設施需用之土地,由政府直接支配使用,可供建築之土地,部分由原土地所有權人折算抵付地價領回(或買回)。
1、平均地權條例及其施行細則
2、市地重劃實施辦法
3、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法
4、市地重劃與都市計畫業務聯繫作業要點  
1、平均地權條例及其施行細則
2、土地徵收條例及其施行細則
3、區段徵收實施辦法
4、另也可以依大眾捷運法,促進產業升級條例、獎 勵民間參與交通建設條例等相關法令規定,辦理區段徵收
5、凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時,一律採區段徵收方式開發。(內政部80年4月22日台內營字第914437號函) 
直轄市及縣市主管機關或民間自行組織團體  
直轄市及縣市主管機關
都市計畫範圍內未發展地區  
都市計畫範圍內外之公私有土地
開發面積規模較小
開發面積規模大 
土地所有權人可取回55%土地且重劃後地價上漲迅速故仍表示支持
由於共同負擔比例重,配回土地低40%-50%接受意願不高 
地所有權人原位次配回後,政府取得開發用地  
土地所有權人領回地價補償費或申領抵價地方式後,政府取得開發土地
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桃園縣經國特區第一期發展計畫

經國1.jpg  

桃園縣經國特區第一期發展計畫位於交通便捷區位中,定位發展為銜接桃、北都會區發展,成為桃園門戶及副都心。經國特區第一期發展計畫機能規劃希望達成:

(1)規劃科技產業區,引導科技相關產業進駐。
(2)規劃商業區,提供地區性之商業活動使用。
(3)規劃水岸住宅區,營造高品質居住環境。
(4)南崁溪沿岸規劃公園綠地,形塑藍綠景觀軸帶。

 

桃園市「經國特區」更新開發案占地61.6公頃,未來將朝低建蔽率規畫「經國特區」是指南崁交流道以南之工業區及周邊土地,包含桃園市春日路、經國路、有恆街及南崁溪等區域,鄰近南崁交流道道,是桃園的入口門戶。

經國特區緊鄰中正特區與南崁地區,三大區塊的結合,對於桃園縣整體經濟帶動,有正面之助益。

 

經國2.jpg  ‧經國特區第一期整體發展空間構想

 

經國3.jpg ‧經國特區第一期主要計劃圖


南崁新市鎮都市計畫區之工六、七、九等三處工業區,位於南崁交流道南側地區,原係提供計畫區產業發展使用之工業區土地,因整體經濟環境變遷及部分土地未依附帶條件整體開發,使得本區有調整都市發展面向之考量。

本區北側長榮貨櫃場有搬遷及重新規劃土地使用之意願,為使都市土地資源得以合理有效利用,並配合週邊土地作整體規劃,市政府辦理都市計畫(主、細計)變更作業。

禁建範圍為南崁新市鎮都市計畫區工六、七、九等三處工業區,北臨長榮貨櫃場南側之有恆街及經國路-春日路交叉口,東臨春日路西側住宅區及綠地,西、南以南崁溪為界,面積約56公頃。禁建期限公布日起2年。

 

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