2011年 07月30日

【朱語蕎╱台北報導】買房除了房價外，能貸到多少銀行貸款更讓購屋者關心，在央行嚴格管控放款成數下，不少銀行對於核貸標準漸趨嚴格。民眾該如何提高申貸成數？專家建議，成交前多找幾家銀行鑑價，善用自己的職業條件，平日與銀行維持良好的信用關係，就有機會將房貸成數提高。

政府抑制高房價，祭出限縮房貸嚇阻投資客，但也影響自住客貸款成數，因政府查核嚴格，讓銀行放貸成數也跟著縮減。台灣中小企業銀行個金部經理林進祥表示，現在已很難全額貸款，台北市最多也只有8成，建議民眾可多利用政府的優惠房貸或提出自住證明，爭取較高的貸款。

台北市最多僅8成

此外，民眾平日可與銀行保持良好關係，如長期在某家銀行有穩定的存款，申辦信用卡並按時繳款，維持與該銀行良好的往來紀錄，對日後申貸都有幫助。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，民眾可善用職業條件，像是公務人員或任職於前500大公司的人，因收入和還款能力相對穩定，多能爭取到較多的貸款。
此外，也可拿出扣繳憑單、薪資證明、有價證券、定存單等，證明自己有足夠的還款能力，同樣有機會獲得較高成數。

可爭取降息優惠

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮建議，民眾在買屋尚未成交前，可先找銀行鑑價，多比較幾家銀行的鑑價結果，並以此作為談判籌碼，交叉與各銀行商議，銀行在業績壓力下，民眾就算無法拿到高成數，也多能爭取調降1~2碼（1碼為0.25%）利率。
最重要的還是房屋價值，民眾購屋時，可選擇近捷運站、精華區或有保值性的產品。一般來說，銀行核貸的評估項目有屋齡、地段、產品規劃、屋況和區段行情，選擇好地段的房子，未來轉手性高，通常都能有不錯的核貸金額。

10招增加房貸成數

1.保持良好信用狀況
2.向常往來的銀行申貸
3.多方比較銀行方案，並請多家銀行鑑價
4.善用職業條件
5.增加擔保品
6.提供完整財務證明
7.選擇具保值性的房屋產品，如近捷運站、精華區段
8.名下有房產的人，可將房子登記在子女名下
9.舉證房屋為自住
10.以個人信貸或周轉金移作房貸，已有房貸者，可直接向銀行申請增貸
資料來源：《蘋果》採訪整理

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各類型房貸比較

資料來源：《蘋果》採訪整理、各銀行

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2011年 07月30日

 

 

註1：預售屋、新成屋為推案行情
註2：「別墅」為總價，大樓、公寓為單價 資料來源：台灣房屋研究中心、《蘋果》採訪整理

蘋果日報/2011年 07月30日

 

 

單位：萬元╱坪
資料來源：台灣房屋不動產研究中心、《蘋果》採訪整理

2011年 07月30日

【蘋果日報/葉思含╱台北報導】以悠遊卡搭乘台鐵，以南可至桃園、中壢、湖口站，最遠可使用至新竹站，其中台鐵經過的桃園都會區中，桃園、中壢站為全台搭乘旅客人次 的2、3名，僅次於台北站，因此桃園至中壢段有台鐵高架化的規劃，新竹站則因距台北較遠，暫無明顯受惠。

因應台鐵捷運化的政策，台鐵將在沿線增設通勤車站，計劃設有汐科、鳳鳴、樟樹灣、浮州等站，其中汐科站已完工，板橋區浮州和樹林區樹林調車場簡易站已在動工，鶯歌至桃園間還有鳳鳴、國際路、永豐路、中原大學等站正在規劃。
據台灣鐵路管理局統計，桃園、中壢站已為全台台鐵搭乘旅客人次亞軍與季軍，顯示旅客運輸服務已不敷使用，因此桃園、內壢、中壢3站將改建為高架鐵路，可改善桃園縣17處平交道交通壅塞問題。

2011年 07月31日

【蘋果日報/蔡佩蓉╱台北報導】隨著陸客自由行上路，加速陸資企業來台探路，辦公市場掀起商務中心促銷割喉戰！近期大瀚商務中心祭出租金5折起、即租即用；信義計劃區新光曼哈頓大樓內Regus商務中心，8月起推出租1年免費送2個月的優惠；位在敦化南路的摩天商務中心，更推出租客免費使用會議室2小時。

受陸客自由行影響，及兩岸經貿協定利多，不少陸資企業前進台灣設點，賺陸客財，企業初期進駐多以3~5人為主，因此辦公室設備一應俱全的商務中心，成為最佳選擇。Regus商務中心總經理林哲毅指出，今年上半年與去年同期比較，陸資企業租用商務中心比重已成長3成。

人少租商務中心

第一太平戴維斯董事長朱幸兒舉例，今年就有陸資旅行社，打算作兩岸三地的生意，派駐3人在忠孝東路的商務中心，每月租金6~7萬元，空間20~30坪，營運漸入佳進後就搬到200~300坪的辦公空間，凸顯商務中心的重要性。
朱幸兒說，目前商務中心的租金行情3人每月8~10萬元，費用並不便宜，又因北市辦公大樓租金連年漲幅不多，不少企業乾脆選擇租金較划算的一般辦公室，讓商務中心競爭更激烈。

京站小商辦6折

最近開幕的商務中心，是大師房屋轉投資的大師國際商務中心，地點位於台北轉運站的京站，5月底正式開幕，主要規劃適用1~4人的1.5~6.5坪空間，每人每月25000~32000元，開幕期間通通6折優惠。
除 此之外，全球擁有1100個商務中心的Regus商務中心，8月起推出簽約租用12個月辦公室，免費送2個月。位於忠孝東路的大瀚商務中心，7月起則主打 租金5折起、馬上可進駐的優惠；而敦化南路一段的摩天商務中心，為吸引商務人士目光，還製作人型看板，秀出「會議室免費使用2小時」的促銷字眼。
大師房屋總經理陳建慶表示，兩岸經貿往來頻繁，許多外資駐台試水溫，商務中心特色是，除有個人秘書，還備妥網路、視訊會議功能。

信義敦南為首選

商務中心可短租2~3個月，也能長租數年，省下一般辦公室的裝潢、人員進駐成本及風險。
林哲毅則說，選擇商務中心主要有3考量，首先是否鄰近高科技產業、銀行匯集區，次則注意有無專任秘書、物管公司，再者就是要交通便捷、附近有捷運站。目前來說信義計劃區、敦化南北辦公商圈，都是不錯的商務中心據點。

【蘋果日報/
記者蔡佩蓉、實習記者周家誠╱台北報導】奢侈稅上路滿第2個月，打房效應又再淡化，7月全台中古屋房市呈現「量增價修」，房仲業者統計近年全台房市成交指數，7月較6月增加約1成，但尚未回復到今年2月奢侈稅公布之前的熱絡。大台北成交量表現平平，但是房價仍維持高檔，各家房仲統計台北市中古屋每坪51.4~54萬元，並未明顯下滑。

資金轉向商辦

台灣房 屋統計，7月高雄成交量較6月成長12.9%，居6大都會區之冠，撐起全台成交量上漲，台灣房屋研究中心執行長邱太煊說：「高雄近幾年餘屋去化速度快，漸 漸出現供不應求狀況。」大台北區房市交易量則維持平盤，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，奢侈稅讓住宅套利的情況暫歇，大額資金轉往前景看好的商用不 動產，中小型買方轉向低總價產品，形成兩極化的市場。
今年31歲，在大安區租屋的Jessica表示，奢侈稅上路後在北市看屋，感覺屋主普遍加價，價格也沒有回跌，原本預期有機會撿便宜，因此不打算現在買屋。而想在新北市買屋的Henry則說，重劃區的地方議價空間比較大，但是房價也沒有便宜到哪。
以台北市房價來說，各家房仲統計每坪51.4~54萬元不等，新北市房價也落在每坪23~28萬元之間，並未大幅下修，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，分析7月的買方客層，可看出自住需求仍相當強勁，而且目前市場資金動能並未退散。

【經濟日報╱記者楊文琪／即時報導】
 
高鐵桃園站區22公頃產專區土地7月1日舉辦招商說明會，由於這是高鐵站區最大單一土地開發案，投資金額高達100億元，引起國內外廠商高度關注，交通部高鐵局預定7月下旬公告招商。

據了解，包括香港、新加坡廠商和我在大陸的台商，已透過台灣的顧問公司，了解開發案的規劃進程，1日新光、國泰、富邦、潤泰、遠雄等等20多家國內企業或集團也都派員參與，顯示此案受到國內外廠商重視的程度。

高鐵局官員表示，此案基地與桃園國際機場相距6公里，為國內外人士重要的出入門戶，且為桃園航空城的前導開發計畫，也是台灣全球招商旗艦計畫之一，在兩岸簽署經濟協議（ECFA）後，未來發展前景看好。

〔記者鄭琪芳／台北報導〕

奢侈稅開徵近一個月，首件不動產課稅案件出爐，卻可能涉及申報不實！一位投資客出售桃園縣平鎮市兩筆七十多坪土地，因持有不到一個月即轉手，上週向國稅局申報繳納奢侈稅。但申報的成交價只有一百多萬元、奢侈稅僅十五．九萬元，由於成交價比公告現值還低，國稅局將追查是否低報價格。一旦查出申報不實，除了補稅之外，還可重罰三倍以下。

北區國稅局上週接獲首件不動產課徵奢侈稅的申報案件，一位投資客以為奢侈稅七月一日才會上路，五月還進場買進桃園縣平鎮市土地，打算六月分割出售後獲利；後來奢侈稅提前六月一日上路，投資客仍於六月分割兩筆土地出售，每筆都不到四十坪。因持有不到一個月就轉手，須按出售價格課徵奢侈稅十五％。

不過，這位投資客上週申報繳納奢侈稅，兩筆土地申報的成交價只有一百多萬元，奢侈稅只有十五．九萬元。北區國稅局認為，兩筆土地都是依法得核發建照的建築用地，並非公共設施保留地，申報成交價卻比公告現值還低，明顯不合理，將追查是否申報不實。

當事人 堅稱並未低報

據了解，北區國稅局已要求當事人提出說明，當事人則以這次出售價高於前次移轉價格為由，堅稱並未低報；但北區國稅局還要進一步查核資金往來、附近土地成交價格等，了解當事人是否為了減輕稅賦而低報成交價。

若不實 需補稅與罰鍰

國稅局官員表示，出售持有未滿兩年的非自用房地，應由賣方於訂約次日起三十日內申報繳納奢侈稅，若短漏報或未申報，除了補稅之外，還可處三倍以下罰鍰。未來除了查核奢侈稅申報案件之外，也將追查是否利用人頭戶、信託等方式規避，七月起就會開始查核。

【聯合報╱記者鄭國樑／桃園報導】

桃園縣政府找出產權不清的土地，透過法律標售，有助活化土地使用和都市發展。

桃園縣地政局最近1年清查全縣「神明會」、「日據時期會社及組合」名下土地，清出575筆「無主」土地，公告現值逾34億元，如果以市價計算，金額更驚人，部分土地下個月將由政府標售，台灣寸土寸金，竟有放著千萬、上億元的土地辦不出權狀的情形，實在少見。

地政局長林學堅指出，這是配合內政部清理全國產權不明的土地，政府還是頭一遭用地籍清理條例，標售產權不明的土地，桃園縣去年就公告「神明會」、「日據時期會社及組合」名下產權不明的土地，民眾或團體必須在規定期限1年內，備足證明文件，至本月底期限屆滿，仍有575筆未辦理登記。

林學堅表示，地政局動員下鄉宣導時，也聽取民眾的意見，例如八德市有登記為「太陽會（非幫派）」的土地，有人住了一輩子，因為找不到「太陽會」的人買地，所以蓋的老房子一直無法完成登記，知道政府要標售時，已經決定投標，希望幫房子找到「身分證」，以後整修或重建都方便。

地政局地籍科指出，這些無主土地中，擁有面積最大的神明會是「祭祀公業觀音會」，有17筆總計4.5公頃都是農地，主要在龍潭鄉。單價最高的是「五谷神」名下的地，在桃園市火車站附近，面積不大，公告現值每坪高達93.5萬元。

以公告現值計算，總財產最的高神明會是「麟鳳宮佛祖祀典」在楊梅火車站旁，總值3.3億元。會社則是「林本源彭記產業株式會社」，土地總值3.6億元。

林學堅說，這些產權不明的土地，擁有者幾乎是日據時期就存在的神明會或會社，光復後因制訂新法或變更法令，沒有辦變更或申請財團法人，甚至只剩名稱根本沒有負責人，形同空殼，才會出現「金山銀山」的土地卻找不到地主的情況。

記者林修卉／台北報導

監察院7日指出，桃園縣政府辦理南崁溪治理計畫延宕5年，而義美公司又占用南崁溪河川地，遲未拆除，卻推諉卸責，因此通過監委吳豐山、李復甸的提案，糾正桃園縣政府。

糾正案文指出，桃園縣政府為南崁溪的管理機關，對前經濟部水資源局89年「南崁溪治理基本計畫」的審查結果，卻到了94年才決定進行全河段檢討修正，延宕5年的時間。

監察院表示，桃園縣政府又遲未將義美公司南崁廠建物，占用河川地的部分，列入整治工程拆遷範圍，並在蘆竹鄉公所多次函請縣府拆遷時，未積極依法拆除，讓爭議持續擴大，確有違失。

監察院認為，桃園縣政府對義美公司占用河川地建物，遲未拆除，與其他同屬河川區已徵收土地處理方式不同，違反行政程序法的平等原則。

監察院表示，桃園縣政府對義美公司南崁廠占用的土地及地上物，早已發放鉅額補償費，義美公司也切結同意拆除地上物，而義美公司提起的行政訴訟也遭駁回確定，桃園縣政府卻未能依水利法規定執行拆除，確有違失。

工商時報 【記者王信人、崔慈悌／台北報導】

地方政府為了解決財政困難、找財源，要變賣土地，但苦於中央禁止出售500坪以上大面積公有地，日前全國各縣市召開地方財政會議，決議要求中央解除禁令。行政院表示，會請財政部等相關單位進行了解與評估。

國有土地限制出售有三階段，97年1月尚是民進黨政府時代，禁止公開標售都市500坪以上土地，只有軍方眷改土地、都市更新案、抵稅地除外；98年10月，已是國民黨重新執政時，行政院長吳敦義在立法院公開表示，全國停止出售500坪以上國有土地；99年3月再進一步宣布，台北地區停售國有地。

許多縣市政府舉債達到警戒線，希望出售大面積土地以挹注現金，且可增加日後的地價稅、房屋稅等的收入。但依據土地法第25條規定，地方出售土地要獲得中央核准，所以先得通過內政部這一關才能賣。

不過內政部依據吳揆的談話，除了特殊的個案之外，不分都市、非都市地區，對地方申請出售500坪以上的大面積土地案件一律駁回，令地方政府很氣餒，尤其是貧窮的農業縣更是不滿。

全國地方財政第13次聯繫會議日前在桃園縣舉行，由桃園縣長吳志揚主持，財政部長李述德也出席。會中做出重要決議，建請行政院解除地方政府500坪以上公有非公用土地暫緩出售的管制措施，內政部適度放寬地方政府適用土地法第25條的審查，讓地方能活化財政籌措，落實地方自治精神。

嘉義縣財政稅務局長簡世明表示，中南部土地沒有炒作的問題，土地的價位不高，根本沒有人要來開發投資，政府也沒有錢投資，活化的潛力比較小。嘉義有一些老舊宿舍，如果沒有處理賣掉就會閒置，也會有治安及占用的問題，出售給民間使用才會繁榮。

內政部地政司表示，地方縣市府政的土地也是公有土地，要比照國有土地處理原則，500坪以上的大面積土地都是只租不售，活化利用，永續經營。除非所有的活化利用方法都用盡，卻還找不到其他方法可以利用時再來談出售。去年底，5都升格之前，很多縣府下的鎮市鄉有的土地，被末代首長賣光，非常可惜。

針對地方財政會議提出的相關建議，政院表示，會請財部等相關單位進行了解與評估，若有「確實可行」方案，可請相關部會納入未來施政考量。

〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕

（中央社記者馮昭台北6日電）房仲業者今天公布調查指出，由於農地買賣不課奢侈稅，全台6月農地交易量平均比1月成長2倍，似乎成為奢侈稅的資金避風港。

另一方面，財政部下午公布奢侈稅實施首月成績，6月全台不動產交易僅6件申報奢侈稅，申報稅額新台幣135萬2100元，最大一筆為財政部中區國稅局收到的案件，申報稅額97萬5000元。

根據台灣房屋調查全台門市農地交易，與1月比較，6月農地交易增加2.19倍，其中桃園縣交易最活絡，約半年來成長6.2倍，其次高雄市成長4.5倍，苗栗縣成長4倍。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，「特種貨物及勞務稅條例」（奢侈稅）第5條第4項規定，「經核准不課徵土地增值稅者」，不課徵奢侈稅。另依「農業發展條例」第37條第1項，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」

邱太煊表示，當確定農地和預售屋不在奢侈稅課徵範圍時，市場即研判資金可能轉向農地及預售屋炒作。不過國稅局加強對預售屋轉手查稅，加上房子蓋好後仍有面臨奢侈稅疑慮，投資沒有十分熱絡；反而是農地買賣限制寬鬆，成為資金避風港。

對於桃園縣農地交易熱絡的原因，邱太煊分析，桃園農地交易集中在桃園航空城、楊梅交流道和高鐵青埔站附近，這些區域都有重大交通建設通過。

NOWnews記者曹逸雯／台北報導

奢侈稅議題2月底發酵迄今已4個多月，在4月15日奢侈稅三讀通過，確定農地、預售屋不在課徵範圍之內，市場即研判，資金可能轉向農地及預售屋繼續炒作，但在國稅局對預售屋轉手雷厲風行查稅，加上成屋後面臨奢侈稅疑慮，使得農地買賣意外成了資金的避風港，近半來，全台農地交易暴衝2.19倍，其中以桃園交易最活絡，成長了6.2倍。

根據台灣房屋針對全台店頭農地交易所進 的調查發現，在以1月份為基期下，全台近半年來，農地交易暴衝2.19倍，其中以桃園交易最活絡，半年來成長了6.2倍，其次高雄市成長了4.5倍，苗栗縣則成長4倍，新竹縣市與台南市也成長了3倍，都在平均值以上。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊6日表示，根據《特種貨物及勞務稅條例》第5條第4項，經核准不課徵土地增值稅者，非屬本條例規定之特種貨物，即不課徵奢侈稅。另外，農發條例第37條第1項，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅，也就是說，農地移轉不課徵土增稅，也就不課徵奢侈稅。

對於桃園縣4月農地交易即成長了4.2倍、5月成長了5.6倍、6月成長6.2倍，邱太煊分析，桃園縣農地交易大宗集中在桃園航空城、楊梅交流道附近及高鐵青埔站附近，這些區域都有重大交通建設通過，包括桃園航空城計畫、五楊高架橋拓寬、高鐵青埔站等利多，使得桃園農地交易火熱。

在農地價格部分，台灣房屋大園直營店店長吳怡慧表示，航空城開發分為蛋黃區、蛋白區、蛋白區外圍，目前這三區農地成交行情分別為每坪3.5萬~4.1萬元、2.8萬~3.1萬元、1.5萬~2萬元，之前因蛋黃區農地已炒作過頭，成交價格反而由奢侈稅前的每坪4.5萬~4.8萬元跌至3.5萬~4.1萬元；但蛋白區外圍的農地卻逆勢補漲，從每坪0.8萬~1.2萬元上漲至每坪1.5萬~2萬元，每坪漲了0.7萬~0.8萬元。

台灣房屋觀音直營店副總廖國棟也指出，觀音、龍潭農舍需求大，買家有不少來自大台北，大都習慣買地自建，以農地500坪~600坪、總價2000萬元內的最受青睞，尤其近市區方便的農地價格更是水漲船高。

值得注意的是，台灣房屋新竹區區總黃勝源說，過去高鐵桃園青埔站、竹北六家站周邊農地，因區段徵收，農地變更為住宅地、商業地，使得許多農夫一夕之間變成億萬富翁，而這些滿手現金的農夫因定存利率低，於是又轉進購買其他農地，使得農地價格不斷飆漲，例如竹北璞玉計畫農地每坪漲至7萬元，關埔二期農地每坪9萬~10萬元，清大二期每坪農地5萬~6萬元，新竹市區交界的衛星城市，農地價格幾乎都漲翻天。

成交第二的高雄地區，則因大高雄土地愈來愈稀少，建地因奢侈稅因素，投資成本高，獲利空間被壓縮，反觀農地不受奢侈稅影響，反而愈來愈熱。台灣房屋岡山天下特許加盟店店東李美麗表示，有兩種農地最受市場青睞，一是都市計畫範圍內農業區且緊鄰住宅區的農地，一是都市計畫範圍外，一般農業區的農牧用地，因為該農地變更條件寬鬆，很多人都不斷炒作這類農地，而岡山、橋頭、鳥松、鳳山等區域的農地，也是投資客眼中的肥肉，近期交易異常火熱。

至於苗栗縣，台灣房屋苗栗特許加盟店店東楊政誠表示，以高鐵後龍站及公館鄉沿山道一帶農地交投熱絡，後龍站去年農地每坪8000元~9000元，如今漲至每坪1.2萬~1.4萬元；公館沿山道離苗栗市區近，農舍需求強烈，去年行情約每坪1.8萬~1.9萬元，由於買方需求強勁，如今沿山道近新東大橋及白鶴園，農地每坪已漲至2.1萬~2.3萬元。