預售屋不課奢稅 財長定調
認定是權利非不動產 民：投機客恐炒房
2013年10月10日 
【林巧雁、地產中心╱綜合報導】財政部長張盛和昨首度明確表態，預售屋不會納入奢侈稅修法範圍，因為「預售屋是權利，不是不動產」。此一決定讓建商及投資客叫好，但民眾與學者認為，預售屋已成投資客炒房工具，仍有課奢侈稅的必要。
買預售屋的民眾可以放心，不會被財政部列為課徵奢侈稅的對象。資料照片
儘管奢侈稅修法版本尚在聽取各方意見，預計11月才會呈送行政院，不過張盛和昨天明確表示預售屋不會納入奢侈稅，等於暗示政策方向已定。
央行總裁彭淮南上周表示，預售屋是推高房價的因素之一，如同房屋期貨，影響現貨價格，應納入控管。台北商業技術學院財稅系副教授孫克難也認為，投資客利用買預售屋避稅的比率不低，應該防堵這個漏洞。
會納入綜所稅範疇
張盛和在立院受訪時解釋，奢侈稅課稅範圍是土地與土地上的建物，預售屋不會納入「奢侈稅」的適用範圍，而是納入綜所稅課稅範疇，最高40%，比奢侈稅還高。
民眾Jenny說，預售屋都被投資客當作炒房工具，推高房價，害一般人買不起房子，「實在很過分，應該要課奢侈稅」。上班族吳先生也說：「很多投資客買了預售屋，等房子蓋好，剛好可避開奢侈稅的2年等待期，馬上轉手賣出，不課稅很不公平。」
預售屋不課奢侈稅正反意見表
豪宅戶也看不下去
至於建商方面，對於預售屋不課奢侈稅，自然多表認同。建商公會全聯會祕書長于俊明說，其實政府已針對預售屋轉讓課所得稅，「預售屋買賣是金額，沒有完工蓋好前，不能算是房屋，只是權利」。
遠雄集團副總經理蔡宗易說，預售屋是未實現的權利，產權登記後才有實質的房屋，政府要花太多人力、物力才能去追效益，還不如把稅制合法化。他並質疑，「若是買賣賠錢，政府追不追？」
豪宅住戶Susan直言，預售屋還沒完工，本不應課奢侈稅，「但確實有投機客在交屋前脫手賺差價，也因此哄抬房價。政府應管制這模糊地帶，以嚇阻炒作風氣，否則房價被過度炒作，年輕人很難買房。
投資客Alex則說，過去是政府查不到資料，現在資料太好查，建商都有資料，若規避權利所得是逃漏稅，不申報被查到、挨罰，不是虧更多？只是以前賺100%，現在變成賺60%，「賺多還賺少的問題而已，賺錢繳稅很合理，受傷的是以前沒報稅的人。」
此外，立委盧秀燕昨質詢張盛和，「最近有人說，房價1坪250萬元不算貴」，公股行庫可否揭露真正成本？
不排除揭建案成本
張盛和表示，在維持營業機密前提下，可研究是否適度揭露成本，過去喊出高房價，在實價登錄上路後，發現都還要打6~7折，8大公股行庫會加強徵信，放款給建商時嚴加把關，若掌握具體個案，不排除約對方出來「喝咖啡」。
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建商互賣屋 藉「實價」炒房
行情一次漲2成 「蛋白區」嚴重
有心人士利用實價揭露炒高地區房價時有所聞，民眾應多查詢區域價格。唐郡威攝
【張菱育╱台北報導】政府實施實價揭露已1年多，但時有所聞有業者故意開高價，製造「假」成交價，將該區價格墊高，或利用實價登錄做假報高租金，以方便做假帳節稅，房仲業者呼籲，政府應建立更完善的登錄制度，以免實價登錄淪為炒房工具。
守護房屋董事長江守山指出，像是林口、新莊、五股區等房價都被炒高，以林口為例，房價從原本每坪12萬元，到現在新案開價每坪40萬元，而實際成交價則為每坪30多萬元。
江守山透露，建商的做法是，若2家建商都有在同一區推新案，就以相同價格互相賣給對方產品，且皆完成過戶程序等，但在付款時就直接互相抵掉，根本沒有實際交易，做「假」成交價，且一次都墊高20%的價格，很快房價就被炒高2~3倍。
謊報租金少繳稅
也有不具名業者表示，有看過做假帳的狀況，例如租一間店面實際月租50萬元，但是登錄到網站上卻寫80萬元，就可以節稅，少繳一些稅；或是同一個社區，同時有3個物件要出售，其中1戶以最高價賣出，因此拉高該區房價，讓另外2戶可以賣出好價格。
江守山提醒買方，尤其要注意房市「蛋白區」此種情況明顯，買方要注意實價登錄的價格是否有被墊高，避免被騙。因為登錄到實價揭露的政府資訊上，會讓一般人覺得較有公信力，但反而讓有心人士炒高價格，一再墊高蛋白區房價，明明人口沒有增加，反而房價一直漲，政府應盡快改善實價登錄策略，讓統計更完善，或是乾脆停止此系統，抑制炒作風氣。
「政府縱容非法」
房仲公會全國聯合會理事長李同榮也說，以租屋為例，若雙方不透過仲介就可以不用到實價網登錄租金，但透過仲介租屋卻要登錄，等於鼓勵非法仲介不開發票就可以協助屋主逃漏稅，公會已多次向政府反應此狀況，但是政府卻沒解決，可說是縱容非法打擊合法。
多比價避免被騙
台北市房仲公會副理事長鄭雅能說，現在不動產屬賣方市場，屋主想提高房價，因此會用實價登錄的最高價去談價，且包括邊間、高低樓層、是否有嫌惡設施、採光等，就算是同個社區每戶條件都不同，但是買方希望買得便宜，建議要多做功課、跟房仲詢價、殺價，較不會被高登錄的價格欺騙。
實價登錄 小檔案
◎實施日期：2012年8月1日
◎揭露日期：每月1、16日
◎累計登錄件數：
●買賣 約40萬2800件
●租賃 約2萬594件
●預售 約9210件
◎優點：
●可查詢路段價格、交易資訊透明化
●可查詢不同類型產品交易量
◎缺點：
●有心人士恐做假成交價、做假帳
●去路段化，交易位置不夠準確
◎註：
累計登錄件數缺2013年6月上期統計資料、統計時間為2012年10月16日~2013年9月15日
◎資料來源：內政部地政司、《蘋果》採訪整理
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廣豐工商綜合城 正式啟動
9月取得建照 後續效益可期
廣豐公園不僅腹地遼闊，更是這個重劃區重要的區段優勢。
【廣編特輯】
【文/陳英寰】八德廣豐重劃區最大地主的廣豐（代碼1416），除了推出住宅個案搶市，佔地8千6百餘坪的工商綜合城，日前也已正式取得建照並進入整地階段，待完工後購物中心、影城可望陸續進駐，堪稱區域重大利多。
廣豐重劃區位處大湳商圈，早期為廣豐紡織廠房，在申請自辦重劃後，可謂是點土成金，不僅規劃1.6公頃的「廣豐生態綠地公園」，還有8千6百餘坪的廣豐工商綜合城，緊鄰的介壽路更是桃園捷運綠線預定經過路線，因而搖身一變成為各家競逐的房市熱門區段。
八德欠缺大型百貨商場，因此廣豐工商綜合城動向備受地方關注。(圖為桃園站前商圈)
工商綜合城取得建照
相較於南崁擁有台茂、COSTCO及特力廣場，桃園則有站前三大百貨、中壢有SOGO及大江，八德大湳商業機能雖繁華卻欠缺大型指標商業中心，因此廣豐工商綜合城的興設，備受地方期待。
在市公所的積極運作下，廣豐工商綜合城已於9月正式取得建照，預計2014年中完工開業，未來購物中心、量販、電影院及主題餐廳都可望進駐設點；據瞭解，包括愛買、國賓影城、3C彩虹都表達設點意願，還有老字號的彭園餐廳也計畫在此租下2000坪，打造桃園最大婚慶喜宴場地。
桃園近三年掀起房市熱，許多雙北民眾南下置產，使得房價大漲66.54%。
每坪26萬創區域新高
廣豐工商綜合城因本身就位處大湳商圈，加上大湳交流道可連結國1及國3，交通機能實屬便利，初期區內房價就已高出鄰近區段許多，例如廣豐、竹城、桃大及合雄等，皆是本區土地持有主力建商。
桃園近3年房價大漲66.54%，已超越新竹爬升到全台第三名，僅次於北市與新北市。之所以造成如此熱潮，當然與雙北市居高不下的房價有關，首購族買房範圍被向外推移，造成桃園房市需求旺盛，帶動房價從1字頭一路攀升至3字頭，中正藝文特區甚至來到4字頭；八德也不例外，廣豐重劃區新案開價同樣不斷往上堆疊，實際成交價據傳來到每坪26萬元，刷新區域新高。
日後房價具爆發實力
代銷業者指出，現在不論自住或投資，民眾皆轉向政府作多、建設題材加持、增值空間較大的新興區域置產，而在北台灣重劃區當中，廣豐重劃區確實是房價爆發實力的潛力地段，雖產品議價空間小但相對保值，所以若整體建構完成後，勢必吹起另一波的房價起漲號角。
再者，廣豐工商綜合城所衍生出的商機，包括購物中心、飲食、影城等，都有助於區內房價的拉抬，近來不僅住宅產品價格持續攀高，店面的投資行為也不少，租金及買賣價格都出現明顯漲幅，當然也會影響一般住宅行情，算是可預測的多頭消息。
「竹城新城」一案坪數規劃47~55坪、4房，鎖定中產階級客層。
竹城新城銷售已八成
由竹城機構所投資興建的「竹城新城」，是現階段區內指標個案，基地位於桃德路、廣豐三街，距廣豐公園及工商綜合城皆不遠，產品格局47~55坪、4房，鎖定中產家庭需求，每坪售價26萬元，採不二價銷售，銷售已突破八成。
本案基地面積達1400坪，規劃A至I棟、共210戶，中庭規劃420坪，社區公設皆集中在1樓，有親子閱覽室、遊戲空間、戶外休憩區、撞球場、健身房、SPA區，設施項目豐富。
室內格局方正、採光性佳，客餐廳採相連設計，視覺感十分開闊，且走道比例低，可讓單位坪效達到最高；開賣以來，去化速度一直十分理想，一方面是產品規劃得宜，另一方面，不少雙北市換屋客層移居桃園，創造可觀的買盤動能，也是順銷的一大關鍵。目前銷售已破七成，購屋客層多為35至50歲上下，社區人口結構單純，展現純住宅的寧靜特色；此外，本案公設比約29.5%，也是值得一提的部份。
基本資料
投資興建 竹城機構、仲城建設
行銷團隊 新理想廣告
單價 26萬/坪(不二價)
坪數 47~55坪
樓高 12、13/B3F
戶數 210戶
類型 大樓社區
規劃 4房
接待中心 桃園市桃德路、八德市大智路交叉路口
洽詢電話 (03)371-5533
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國稅局查稅門檻變嚴格 一年買賣逾三戶皮繃緊
好房News記者黃慈雯／整理報導
八月份實價登錄上路，國稅局為抑止不當打房，近年將查稅門檻降低，原本一年內買賣不動產超過六件的民眾，才會被認定靠不動產營利，可課徵營業稅與營所稅，但國稅局近年來調降門檻，只要一年內買賣超過三戶便會鎖定，列入查稅對象。
近來以公告價低報被查補稅頻傳，房仲業者提醒，售屋民眾須保留支出的發票與明細，並明列各項支出、稅費等細節，才可以扣抵方式降低稅負。（圖／好房資料中心）
近來實價登錄後，成屋不時也傳出被查補稅的例子，其中不乏連補帶罰高達數百萬之譜的個案。而過去不少投資客採聯合成立公司方式，透過分紅或發送獎金給名下股東來避稅；但國稅局除了針對公司課徵營業稅及營所稅外，也會針對股東分紅或是獎金課徵個人綜合所得稅。至於利用人頭買賣不動產，多半還是存在風險，且人頭買賣不動產獲利一旦遭查獲，仍需被課徵綜合所得稅，最高稅率可達四十％。
根據所得稅法第十四條第七類規定，財產交易所得必須以成交真實價格扣除當初買進成本，以及取得、改良及移轉該項資產所支付之一切費用後的餘額申報為所得額。不過，房仲業者表示，多數民眾仍採用公告現值報稅，國稅局便透過銀行、預售屋買賣契約等方式積極查稅，造成近期補稅案例頻傳。
十大不動產董事長黃新美提醒，售屋民眾須保留支出的發票與明細，並明列各項支出、稅費等細節，才可以扣抵方式降低稅負，不然國稅局找上門卻提不出證明，只能乖乖補稅。
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奢侈稅修正 「豁免條款」有彈性
央行總裁彭淮南暗示房貸可能升息，民進黨要求「緩修」奢侈稅。但財政部長張盛和昨天表示，奢侈稅不會完全維持現狀，財政部預計十一月提出修正方案，其中「豁免條款」將增列彈性機制，授予行政機關裁量權，避免奢侈稅傷及無辜。
現行奢侈稅第五條明定十一項「豁免條款」，包括因調職、非自願離職、離婚等其他非自願性因素出售房屋，或房屋遭法拍、徵收、都市更新、賣給各級政府、換屋一年內賣掉舊屋者，以及農地、農舍、因繼承或受遺贈取得的房地、公共設施保留地尚未被徵收前就移轉者，皆免徵奢侈稅。
財政部高層表示，為了增加彈性機制，朝野已有共識，此次修法將新增行政機關裁量權，避免傷及無辜。
而大法官宣告夫妻非薪資所得合併計稅違憲，立法院表示將加速修法進度，若今年底前完成三讀，明年五月報稅時，稅法對夫妻因強制所得合併申報產生較高稅負的「婚姻懲罰」即可解除。
聯合報/記者林政忠／台北報導 2013.10.01
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